Či už sa jedná o starší byt v novostavbe, každý variant má svoje pre a proti. Väčšina ľudí logicky predpokladá, že u novostavieb by mal byť počet porúch výrazne nižší. A ako potvrdzuje Ing. Tomáš Zima zo spoločnosti NEMOinspekt, je tomu skutočne tak. „Celkovo sa u bytov v novostavbách stretávame s menším počtom vážnejších porúch. Na druhú stranu to, čo tu objavujeme, sa neustále opakuje.”
Novostavby: Chybné spádovanie a plošná výmera
K väčšine bytov v novostavbách náleží terasa alebo aspoň balkón. Práve tu sa inšpektori stretávajú s problémami takmer vždy. Klasikou je nekvalitné špárovanie a predovšetkým nesprávne spádovanie dlažby, ktorá má za následok zatekanie dažďovej vody do omietky. Tým vznikajú mokré miesta a to aj vo vnútri bytu, na mieste, kam zateká a následne sa začne na stenách, prípadne na podlahe, objavovať pleseň. Tento jav môže byť viditeľný aj na podlahových krytinách, ktoré majú tendenciu sa vlniť, pokiaľ sú dlhodobo vystavené pôsobeniu vlhkosti. Rovnako sa môže voda z vášho balkóna dostať až do bytu o poschodie nižšie a nepríjemne tak narušiť susedské vzťahy.
U bytov v novostavbách sa veľmi často objavujú poškodenia omietok a maľby, ale takisto sa investori stretávajú s chybami u okien a dverí. „Napriek tomu, že sú okná a dvere nové, veľmi často sú zároveň už poškodené. Rámy sú popraskané alebo otlčené necitlivou inštaláciou, bývajú aj zlé pánty a kovania u dverí,” popisuje Tomáš Zima a uvádza ďalšie nedostatky novostavieb, akými sú nekvalitne prevedené detaily u obkladov a dlažieb (zle orezané diely, špárovanie), ktoré sa podieľajú na tom, že celok nakoniec pôsobí odbitým dojmom.
Celkom zaujímavým avšak zásadným nedostatkom je nesprávna celková výmera bytu. „Naši inšpektori majú profesionálne zariadenia na premeranie celkových rozmerov bytu a stretávajú sa s tým, že ich zistenia nezodpovedajú údajom, ktoré uvádza developér a to ani s uvedenou možnou toleranciou. Zvyčajne býva povolená odchýlka uvedená v kúpnej zmluve a pohybuje sa okolo 3 %. Skúsenosť však hovorí aj o 5% odchýlkach na podlahovej ploche bytu a aj vyšších v prípade terás. Je to jednoznačné klamanie zákazníka,” dodáva Tomáš Zima.
Relatívne spokojní bývajú inšpektori naopak s funkčnosťou vybavenia – zariaďovacie predmety v kúpeľniach a na WC, funkčnosť osvetlenia, vykurovanie, vzduchotechnika apod. Významný posun v kvalite zaznamenali aj v oblasti remeselného spracovania. Kvalita povrchových úprav stien, pokládka podláh a celkový vzhľad nehnuteľnosti sa za posledné roky významne posunul vpred a to aj vďaka používaniu kvalitnejších materiálov a technického vybavenia na stavbách.
Staršie byty: Inštalácie, vlhkosť
A ako sú na tom byty, ktoré sa nachádzajú v staršej zástavbe? „Všeobecne sa dá povedať, že tu nachádzame väčší podiel chýb a nedostatkov vyžadujúcich vyššie náklady na opravu či odstránenie. Je to jednoducho dané vekom týchto nehnuteľností. Najvážnejšie chyby sú predovšetkým so zastaranosťou rozvodov – teda elektrina, voda, plyn, kúrenie a tiež odpady. Hlavne u elektroinštalácie je s tým spojené zvýšené bezpečnostné riziko. Kedysi sa používali hliníkové vodiče, u ktorých je ale v súčasnosti problém s nedostatočnou kapacitou a istením. Napríklad nie je možné na existujúce rozvody napojiť všetky dnes bežne používané spotrebiče. Skraty na takto preťažených elektroinštaláciách sú potom už len otázkou času a predstavujú vysoké bezpečnostné riziko, predovšetkým kvôli vzniku požiaru” varuje Tomáš Zima.
Problémy môžeme očakávať aj u podláh a stropov a to konkrétne s ich výraznou nerovnosťou. To nám síce na prvý pohľad nemusí pripadať ako závažná chyba, pokiaľ nám teda nebude vadiť nerovne stojaci či húpajúci sa nábytok. Môže ale prísť chvíľa, kedy budeme chcieť pokladať novú podlahu a vtedy nás určite nemilo prekvapí množstvo materiálu potrebného k vyrovnaniu podláh, čo tiež prináša aj značné finančné náklady.
„Pokiaľ sú to stavby skutočne staré a doposiaľ nerekonštruované, musíme počítať s tým, že tu nenájdeme moc prvkov, ktoré by vyhovovali predstavám o funkčnom modernom bývaní,” hovorí Tomáš Zima z inšpektorskej spoločnosti NEMOinspekt. A nemyslí tým len dožité vnútorné vybavenie, akým je napríklad zastaraná kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne. Jedná sa napríklad aj o celkové dispozičné riešenie bytov. To, aké boli kedysi ideálne predstavy o funkčnom rozmiestnení jednotlivých miestností a ich dispozícia, je v súčasnej dobe úplne mimo realitu.
Veľkým problémom ďalej bývajú okná. Ich celková kvalita, prevedenie a predovšetkým to, že neizolujú. „Záleží samozrejme na počte okien, na ich rozmeroch a miere poškodenia, ale náklady na opravu starých okien sa môžu veľmi rýchlo vyšplhať na vysokú sumu,“ upozorňuje Tomáš Zima.
Inšpektori tiež varujú pred častým výskytom vlhkých miest a tým spojenou tvorbou plesní. A pokiaľ je pleseň skutočne odhalená, je potrebné predovšetkým hľadať dôvod jej výskytu. Zamerať sa teda na to, kde sa v danom mieste berie vlhkosť a prečo tu nie je dostatočné odvetrávanie.
Inšpekcia a záverečná správa
To sú teda najčastejšie poruchy a nedostatky, ktoré inšpektori pri svojich inšpekciách nachádzajú. A ako vlastne postupovať potom, čo prebehla inšpekcia? „Počas každej inšpekcie spisuje inšpektor všetky odhalené poruchy a nedostatky a následne z nich vyhotoví tzv. Záverečnú správu. Tá je detailným popisom priebehu inšpekcie s odhalenými poruchami, ich možnými následkami a pokiaľ si to klienti prajú, vyhotovíme aj odhad finančnej nákladnosti odstránenia a nápravy odhalených porúch,” vysvetľuje. Táto správa ale nemusí byť len papierom vo vašom šuplíku. Pokiaľ si objednáte inšpekciu pred prípadnou kúpou danej nehnuteľnosti, môže Záverečná správa slúžiť ako dôležitý podklad pre jednanie o predajnej cene nehnuteľnosti.
Na záver je možné len dodať, že každý variant – teda byt v novostavbe verzus v starom dome má svoje pre a proti. U starých bytov je možné predpokladať vyššiu finančnú náročnosť na rekonštrukcie, prípadne prevádzku. U bytov v novostavbách síce odpadá rekonštrukcia, obstarávacia cena je však vyššia a aj tak sa nedá úplne vyhnúť niektorým chybám, ktorých následky sa môžu prejaviť napríklad až po rokoch užívania nehnuteľnosti.
